房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年如何走?

2023年07月07日 16:17
來(lái)源: 證券日報
樓市年中大考已收官。據中指研究院統計,2023年1月-6月,TOP100房企銷(xiāo)售總額同比微增0.1%,但6月單月銷(xiāo)售額環(huán)比轉弱。上半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現為先揚后抑,走出一條“一季度恢復,信心提振;二季度不樂(lè )觀(guān),預期轉弱”的曲線(xiàn)。
從“小陽(yáng)春”到“降溫”,部分剛需及改善性需求經(jīng)過(guò)一輪集中釋放后,未能形成持續性銜接,增加了半年市場(chǎng)走勢的不確定性因素。
若無(wú)強力政策出臺引導,下半年市場(chǎng)修復節奏仍將呈現緩慢狀態(tài)。在筆者看來(lái),下半年房地產(chǎn)行業(yè)仍將在三方面承壓:一是合理需求仍難以得到足夠釋放,導致消費預期不明朗,市場(chǎng)去化壓力隨之加大,信心需進(jìn)一步重建;二是三季度將再迎償債高峰期,部分房企還債壓力較大,債務(wù)違約現象或仍會(huì )出現,對債權人、投資者和購房者信心均有負面影響;三是被 “披星戴帽”或強制退市的上市房企預計會(huì )增多,給增量資金進(jìn)入市場(chǎng)以及投資者進(jìn)入房地產(chǎn)板塊,造成一定程度的沖擊。
短期壓力不言而喻,但這并不意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情結束了,反而是剛剛開(kāi)始,因此也不必過(guò)于悲觀(guān)。當一個(gè)行業(yè)進(jìn)入深度調整期,從來(lái)都是“危“與”機”同在。畢竟,樓市點(diǎn)狀回暖仍在繼續,需求相對旺盛的核心城市并未“啞火”,部分三、四線(xiàn)城市市場(chǎng)也正在企穩,這些都是好信號,需進(jìn)一步夯實(shí)。有統計數據顯示,TOP20房企中有11家上半年銷(xiāo)售額實(shí)現同比增長(cháng),平均漲幅為13.1%。由此可見(jiàn),努力仍會(huì )有成效。
那么,下半年房企需聚焦哪些方面發(fā)力?不同房企,答案不同。
有被摘牌風(fēng)險的房企要做好市值管理,其中,處在退市邊緣的A股房企,需多措并舉避免“一元退市”;因未如期披露財報遭停牌至今的H股房企,需盡快完成審計工作,發(fā)布2022年財報,保住上市地位。出險房企則需積極化債,一是爭取盡快與債權人達成一致,盤(pán)整優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),拿出行之有效的債務(wù)重組方案,包括落實(shí)債務(wù)展期以及以股抵債等方案;二是推進(jìn)定增事宜,在做好保交付工作的同時(shí),適當補充一部分流動(dòng)資金,維持經(jīng)營(yíng)活動(dòng);三是積極尋找戰投,多方接觸投資者尋求更多合作的可能。
流動(dòng)性壓力較大但尚未出險的房企,需積極調整供貨節奏,抓住去化率較好的城市和區域,加快推盤(pán)促回款,充盈銷(xiāo)售現金流,同時(shí)還需多方研判去年以來(lái)相關(guān)部門(mén)發(fā)布的融資新政,多渠道融資增厚現金流規模,甚至找機會(huì )轉讓資產(chǎn)變現,深挖現金流安全池。
現金流相對充裕且財務(wù)盤(pán)面較為穩定的優(yōu)質(zhì)房企,則有望實(shí)現彈性擴表,尋求優(yōu)質(zhì)投資“換倉提質(zhì)”。同時(shí),為了提升利潤率和管理效能,這類(lèi)房企需努力降低費用成本開(kāi)支,控制各項成本支出,深化組織架構調整,精簡(jiǎn)瘦身,降本增效。更重要的是,要重視經(jīng)營(yíng)+服務(wù)性業(yè)務(wù),加碼滿(mǎn)足新興需求的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù),為未來(lái)發(fā)展找到第二、第三增長(cháng)曲線(xiàn)。
往后看房地產(chǎn)市場(chǎng),不確定性預期較強,恢復仍舊是一個(gè)緩慢溫和的過(guò)程。當下,頭部房企掌舵人及業(yè)內專(zhuān)家的共識是,短期內難以出現V型反轉,脈沖式調整是主旋律。不過(guò),住房長(cháng)期需求基礎仍在,下半年,不排除調控政策進(jìn)一步優(yōu)化放松的可能性,屆時(shí)將為樓市注入信心,促進(jìn)交易活躍度提升。
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