房子也將有“養老金”了

2023年07月07日 16:16
來(lái)源:中國消費者報
人老了,看病的需求增加了,醫療保險就派上了用場(chǎng)。但如果房子老了、舊了、出問(wèn)題了,該怎么辦?近日,住房和城鄉建設部黨組書(shū)記、部長(cháng)倪虹在談及深化政銀合作、推動(dòng)住房和城鄉建設事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展時(shí)提出,探索建立房屋養老金制度,為房屋提供全生命周期安全保障。
此消息引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。那么,為什么要建立房屋養老金制度?這跟以前的住宅專(zhuān)項維修基金有什么區別?房屋養老金將怎么收取與使用?記者對此進(jìn)行了深入采訪(fǎng)。
存量房老化隱患突出
房子終究有變老、變舊的時(shí)候,屆時(shí)如何安全處置可以說(shuō)關(guān)系到國計民生。“我坐在辦公室里,每天看著(zhù)外面的高樓,心想隨著(zhù)樓齡增長(cháng),這些高樓一旦出現質(zhì)量問(wèn)題,維修起來(lái)難度該有多大?玻璃外墻松動(dòng)掉落、建筑結構老化、機電系統老化等,都是未來(lái)可能發(fā)生的問(wèn)題。”清華大學(xué)建筑系畢業(yè)、一直從事建筑設計工作的馮先生對記者感慨道。
“2022年長(cháng)沙自建房倒塌事件發(fā)生后,住建部就明確提出,要研究建立房屋養老金制度,更好地解決既有房屋維修資金來(lái)源問(wèn)題。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對記者表示,房屋養老金制度和房屋維修等概念強關(guān)聯(lián),被認為是政府儲備房屋安全資金的一項制度性安排,提出的背景在于存量房屋老化帶來(lái)的安全隱患。
2022年5月24日,國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全國自建房安全專(zhuān)項整治工作方案》,指出“完善房屋質(zhì)量安全強制性標準,研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質(zhì)量保險等制度”。
據記者了解,今年全國兩會(huì )期間,全國人大代表,南京地鐵集團有限公司黨委書(shū)記、董事長(cháng)佘才高建議建立房屋養老金制度,探索破解房屋安全管理難題。佘才高指出:“房屋養老金是對政府儲備房屋安全資金的制度性安排,能加快排除房屋使用安全隱患,解決歷史遺留問(wèn)題。”
廣東省城鄉規劃設計研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示,隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代,存量房屋老化帶來(lái)的安全隱患越來(lái)越突出。“在房地產(chǎn)市場(chǎng)增量時(shí)代,住建部門(mén)的任務(wù)是通過(guò)建造更多的房屋,滿(mǎn)足城鎮化快速推進(jìn)過(guò)程中急劇擴張的住房需求。到了存量時(shí)代,量的擴張結束了,住建部門(mén)的新任務(wù)是如何維護房屋,讓業(yè)主住得舒適。關(guān)注的重點(diǎn)轉到房屋和社區維護方面,房屋養老金制度就提上了日程。”
適用范圍更廣
目前,商品住宅在交房時(shí)都會(huì )收取專(zhuān)項維修資金,為什么還要建立房屋養老金?對此,業(yè)內專(zhuān)家表示,現有住宅專(zhuān)項維修基金并不能應修盡修,難以滿(mǎn)足房屋維修及改造的需求。
中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )會(huì )長(cháng)柴強對記者進(jìn)一步解釋稱(chēng),目前我國存量住房維修主要依靠住宅專(zhuān)項維修資金或業(yè)主自籌資金進(jìn)行,單個(gè)住宅小區的歸集資金規模一般僅為600萬(wàn)元—900萬(wàn)元,甚至更低。隨著(zhù)房屋及其附屬設施設備日益老化,維修資金需求逐年增加,一些住宅小區的維修資金正快速減少甚至枯竭,現有的住宅專(zhuān)項維修資金遠遠滿(mǎn)足不了房屋應修盡修的需求。通過(guò)建立房屋養老金制度,可以為房屋安全管理體系的建立和運轉提供資金保障。
北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示,房屋養老金制度對于房屋的安全保障來(lái)說(shuō)是一個(gè)有利的支撐,相對專(zhuān)項維修基金而言,房屋養老金制度的適用范圍可能更為廣泛。
據王玉臣介紹,2000年前后房屋維修資金歸集政策開(kāi)始實(shí)施,以前的很多老舊房屋并沒(méi)有建立維修資金。住建部的摸底數據顯示,2000年前建造的房子約30億平方米,按100平方米一套來(lái)算就有3000萬(wàn)套。如今,這些房屋已進(jìn)入質(zhì)量“疲勞期”,房屋養老金的注入可以為這些房屋的維修、改造等注入一針“強心劑”。同時(shí),我國有大量多種性質(zhì)的自建房,并不適用收取專(zhuān)項維修基金,此類(lèi)房屋的養護與安全保障同樣存在問(wèn)題。因此,房屋養老金制度可以補充專(zhuān)項維修基金的缺位。
另外,在使用范圍方面,王玉臣表示,房屋養老金制度的覆蓋面或將更廣泛。公共維修基金的使用一般情況下需要房屋出現問(wèn)題后由業(yè)主共同決定是否使用,且限定了適用范圍。而房屋養老金在探索過(guò)程中可能?chē)L試擴大使用范圍。首先,可以補充部分老舊小區、自建房等在房屋維修資金方面的缺位;其次,在房屋安全風(fēng)險防范方面,可以以房屋養老金作為資金來(lái)源對房屋進(jìn)行定期體檢、風(fēng)險排查、安全檢查等,也可以購買(mǎi)房屋安全綜合保險等,為房屋安全提供多方位的保障,減少房屋養老金賬戶(hù)的支出壓力;最后,房屋養老金也可以用于老舊小區的全面升級改造,改善居民的生活環(huán)境。
多途徑籌集資金
為了給房屋提供全生命周期安全保障,迫切需要從住宅專(zhuān)項維修資金升級到房屋養老金,那么錢(qián)從哪里來(lái)?
據王玉臣介紹,目前住宅專(zhuān)項維修資金的收取標準為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%至8%;公有住房的業(yè)主按當地房改成本價(jià)的2%繳納。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專(zhuān)項維修資金。
至于房屋養老金的歸集,王玉臣建議可以進(jìn)行多途徑籌集資金,既可以由業(yè)主按一定比例繳納,并由此開(kāi)設個(gè)人賬戶(hù),便于業(yè)主及時(shí)了解房屋養老金的收取使用詳情,也可以歸集政府資金,如老舊小區改造資金等專(zhuān)項資金、在土地出讓金中提取一定的比例等方式籌集資金。同時(shí),還可以將前述資金合理運作,增值收益后將收益部分一并歸入房屋養老金賬戶(hù)。
柴強建議,每年從當年土地出讓收入(地價(jià)款)或凈收益(出讓收入減去出讓成本)中提取一定比例,如按照土地出讓收入的5%以上或土地出讓凈收益的20%以上計提,作為房屋養老金。“因為土地出讓收入主要‘來(lái)自于房’,特別是土地增值收益實(shí)際上主要‘取之于房’,而且通過(guò)招拍掛出讓方式使得地價(jià)在房?jì)r(jià)中的占比過(guò)高,擠占了房屋維修更新的必要費用。”柴強表示。
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